Sprzedaż nieruchomości rodzi różne konsekwencje – również na gruncie podatkowym. W wielu przypadkach konieczna okazuje się zapłata podatku dochodowego. Co można zrobić, by tego uniknąć?
Podatek od sprzedaży mieszkania własnościowego – kiedy trzeba go zapłacić?
Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości (ale też np. jej części lub udziału w niej) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (lub praw do niej, ewentualnie – wybudowanie domu) skutkuje koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sprzedający nieruchomość dokonał zbycia w ramach działalności gospodarczej, którą prowadzi; należy jednak podkreślić, że również i w tym przypadku sprzedaż będzie rodziła skutki podatkowe (choć innego rodzaju). Warto jednocześnie podkreślić, że jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego, podatek również będzie należny.
Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat wynosi 19 proc. osiągniętego dochodu, czyli różnicy między przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania, domu czy działki, a kosztami uzyskania przychodów, powiększonej o sumę odpisów amortyzacyjnych. Należy przy tym zaznaczyć, że do kosztów uzyskania przychodów zalicza się wszystkie wydatki, które sprzedający poniósł wcześniej na zakup czy wybudowanie nieruchomości, ewentualnie nabycie do niej praw majątkowych (np. prawa wieczystego użytkowania gruntu). To oznacza zatem, że jeśli np. ktoś kupił nieruchomość w 2020 r. za 400 tys. zł, a na początku 2024 r. sprzedał ją za 450 tys. zł, to dochód wynosi (bez odpisów amortyzacyjnych) 50 tys. zł – i to ta kwota jest podstawą opodatkowania.
Jest jednak sposób, by nie trzeba było płacić podatku od sprzedaży nieruchomości – lub przynajmniej by go mocno obniżyć. Mowa o uldze mieszkaniowej.
Ulga mieszkaniowa, czyli jak obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości lub w ogóle go nie płacić
Osoby, które zdecydują się na sprzedaż nieruchomości w ciągu pięciu lat od jej nabycia, mogą zostać zwolnione z obowiązku zapłaty podatku dochodowego – o ile uzyskany przychód zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Mowa w praktyce o zakupie innej nieruchomości, która, co istotne, ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jeśli zatem np. przychód ze sprzedanego mieszkania zostanie przeznaczony na zakup kawalerki inwestycyjnej, to zapłata podatku dochodowego od sprzedaży nadal będzie konieczna. Należy jednocześnie mieć na uwadze, że jeśli na zakup nowej nieruchomości przeznaczona zostanie tylko część przychodu uzyskanego ze sprzedaży, to podatek również trzeba będzie zapłacić – choć kwota ta będzie proporcjonalnie niższa.
Sprzedaż starego mieszkania a zakup nowego – częściowo na kredyt
Podatku dochodowego nie trzeba będzie również płacić, jeśli przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie pokryje w całości kosztów zakupu nowego mieszkania czy domu. Nawet jeśli kupujący będzie musiał np. zaciągnąć kredyt, a przychód ze sprzedaży przeznaczy w całości na wkład własny, podatku nie trzeba płacić. Jeśli natomiast chodzi o sam kredyt, warto sięgnąć m.in. po kalkulator raty kredytu hipotecznego, dzięki któremu łatwo oszacować, jakie będzie miesięczne obciążenie budżetu domowego – i czy zakup nowej nieruchomości („w miejsce” starej) jest najlepszym rozwiązaniem.
Podsumowując, podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości należy płacić przede wszystkim wtedy, gdy między jej nabyciem a odpłatnym zbyciem minęło mało czasu – a zyskane w ten sposób pieniądze sprzedający chce np. zainwestować.
Artykuł sponsorowany.
