Zakup działki to pierwszy krok, na jaki należy się zdecydować, gdy myślimy o budowie swojego wymarzonego domu. Oczywiście duże znaczenie mają nasze potrzeby. W niektórych przypadkach należy wypełnić szereg formalności, aby móc w ogóle myśleć o rozpoczęciu budowy. Istnieją jednak pewne sytuacje, kiedy to pozwolenie nie jest wymagane. To spore udogodnienie, ale też znaczna oszczędność czasu. W tym wszystkim kluczowe jest to, aby postępować zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie narażać się na surowe kary. Domek bez pozwolenia można postawić jedynie w kilku przypadkach. Warto pogłębić swoją wiedzę w tym zakresie i dopiero później przystąpić do tworzenia jakichkolwiek planów i projektów. Brak podstawowej wiedzy może grozić bardzo przykrymi konsekwencjami.
Jakie budowle nie wymagają pozwolenia na budowę?
Nie wszystkie budowle wymagają pozwolenia na budowę. Obowiązujące przepisy można znaleźć w Prawie Budowlanym, dlatego w niektórych sytuacjach przyda się nawiązanie współpracy z doświadczonym prawnikiem. To właśnie wtedy można się dowiedzieć, kto może zainwestować w domek bez pozwolenia. Samodzielne działania nigdy nie prowadzą do niczego dobrego, a więc współpracowanie z wykwalifikowanymi specjalistami pomoże nam uniknąć wielu problemów. Wśród najpopularniejszych budowli, które nie wymagają pozwolenia znajdują się m.in.:
- jednorodzinne budynki mieszkalne o charakterze wolnostojącym, które mieszczą się w obrębie jednej lub kilku działek, na których były zaprojektowane,
- parterowe budynki o charakterze wolnostojącym przeznaczone do rekreacji indywidualnej, a więc do swobodnego wypoczynku. Ich powierzchnia nie powinna przekraczać 35 metrów kwadratowych. Na każde 500 metrów kwadratowych działki może przypadać zaledwie jeden budynek.
Dostosowanie się do powyższych przepisów jest absolutną koniecznością, ponieważ w przeciwnym razie można się narazić na poważne konsekwencje prawne. Oczywiście domek bez pozwolenia i wszelkie prace z nim związane wymagają sporego zaangażowania, a budowa pochłania dużo wolnego czasu. W związku z tym nie warto uciekać przed fachowcami i zdecydować się na jak najszybsze ich zatrudnienie, mowa m.in. o wykwalifikowanych architektach. Jak już zostało wspomniane pomocna przyda się też konsultacja prawna, z ekspertami od prawa budowlanego. Takich na szczęście nie brakuje.
Wybudowanie domu bez pozwolenia o powierzchni 35 metrów kwadratowych – jak to wygląda w praktyce?
Jak wynika z powyższego możemy sobie zainwestować w domki bez pozwolenia o maksymalnej powierzchni 35 metrów kwadratowych. Do takich prac trzeba się jednak solidnie przygotować. Przede wszystkim chodzi tutaj o dokładne przeanalizowanie aktualnych przepisów z zakresu prawa budowlanego oraz o stworzenie odpowiedniego projektu (dla własnych celów). Nad tym będą pracować doświadczeni fachowcy i nie powinniśmy się w ich pracę zbytnio mieszać, aby nie wprowadzać niepotrzebnego zamętu.
Wiele osób marzy o wybudowaniu niewielkiego domku za miastem bez załatwiania szeregu rozmaitych formalności. Jest to możliwe, ale budynek nie może mieć powierzchni większej niż 35 metrów kwadratowych, niezależnie czy jest to domek, garaż czy też budynek gospodarczy. Co najważniejsze w takiej sytuacji domek może być wybudowany na podstawie wcześniejszego zgłoszenia, bez konieczności przedstawiania urzędnikom projektu budowlanego. Trzeba jednak mieć pełną świadomość tego, że nie na każdej działce będzie można taki domek postawić. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, na jakim terenie leży konkretna działka i czy ma coś wspólnego z miejscowym planem zagospodarowania. Zainteresowani mają w tej kategorii dwa rozwiązania:
- jeśli miejscowy plan zagospodarowania faktycznie obowiązuje należy dokładnie sprawdzić warunki dotyczące zabudowy. Zgłoszenie zainteresowanych osób nie może być sprzeczne z założeniami, które występują we wspomnianym planie,
- jeśli takiego planu zagospodarowania nie ma wtedy konieczne może być wystąpienie o uzyskanie decyzji o konkretnych warunkach zabudowy. Przepisy nie są w tej kategorii jednoznaczne i mogą być różnie interpretowane przez konkretne urzędy.
Jak widać domek bez pozwolenia wcale nie jest prostą sprawą i trzeba się ciężko napracować, aby doprowadzić swój projekt do pomyślnego zakończenia. Odpowiednie zaangażowanie zostanie jednak wynagrodzone, ponieważ duża grupa ludzi decyduje się na tego typu działania, a następnie oczekuje na budowę swojego wymarzonego domku bez pozwolenia. Nie warto zniechęcać się na samym wstępie, chociaż z pewnością pochłonie to dużo czasu, ale na to chyba każdy powinien być przygotowany. Wszelkie budowle są czasochłonne.
W jaki sposób zgłosić dom, który nie przekracza 35 metrów kwadratowych?
Z powyższych rozważań jasno wynika to, iż podstawowym zadaniem zainteresowanych osób jest zgłoszenie domu, który nie przekracza 35 metrów kwadratowych. Teraz warto dowiedzieć się, w jaki sposób to zrobić, aby wszelkie działania zostały wykonane poprawnie i bez żadnych błędów. Wzór zgłoszenia można uzyskać w urzędzie starosty.
We wspomnianym zgłoszeniu muszą znaleźć się następujące informacje:
- rodzaj oraz zakres wykonywanych prac budowlanych,
- termin rozpoczęcia prac,
- sposób wykonania prac budowlanych.
Jeśli zapomni się o jakimkolwiek z powyższych punktów, zgłoszenie zostanie uznane za niekompletne i nie będzie problemów z jego odrzuceniem, dlatego trzeba się do tego solidnie przyłożyć. Istotne jest to, aby współpracować z bardziej doświadczonymi osobami, np. takimi, które już wcześniej przedstawiały tego typu zgłoszenia lub pracują przy takich sprawach na co dzień. Planowana inwestycja powinna być też bardzo dokładnie opisana, chodzi tutaj konkretnie o budynki rekreacji indywidualnej.
Domek bez pozwolenia nie powinien być zgłaszany jako dom jednorodzinny. Jest to błąd ze strony osób, które przystępują do wypełnienia wspomnianego zgłoszenia. Domy mieszkalne wymagają posiadania pozwolenia budowlanego. Oczywiście istnieją pewne wyjątki, ale w takich przypadkach sprawy bardzo się komplikują i raczej nie warto zaprzątać sobie tym głowy.
Zgłoszenie o budowie takiego domu powinno być poparte prawem do nieruchomości oraz konkretnymi rysunkami budowli. Jak widać już na tym etapie powinno się rozpocząć współpracę ze specjalistami, ponieważ czas oczekiwania może się znacznie wydłużyć i wszelkie dotychczasowe starania spełzną na niczym. Lekceważące podejście do sprawy z pewnością nie zakończy się pożądanym sukcesem. Na rysunkach powinny znaleźć się takie elementy, jak:
- rzuty budynku,
- wymiarowanie,
- lokalizacja na wybranej działce (może to być kopia mapy zasadniczej).
Oczywiście może zdarzyć się taka sytuacja, iż urzędnicy uznają, że zgłoszenie nie jest kompletne. W takiej sytuacji właściciele działki oraz inwestorzy otrzymają stosowną informację i zostaną poproszeni o uzupełnienie zgłoszenia. Nie należy się tym zbytnio przejmować, takie są po prostu procedury, których nie da się w żaden sposób ominąć. Domki bez pozwolenia nie mogą mieć poddasza użytkowego. To warunek konieczny, aby cała proces formalnościowy nie przysporzył zainteresowanym żadnych trudności.
Domek bez pozwolenia a kwestia jego ocieplenia
Wiadomo, że zimowe warunki nie należą do najprzyjemniejszych, dlatego właściciele budynków często decydują się na ich solidne ocieplenie. Nie ma w tym nic dziwnego, w końcu dba się w ten sposób o odpowiedni komfort termiczny i zapewnienie sobie należytych warunkach do codziennej egzystencji. Sytuacja nieco się komplikuje w przypadku omawianych domków bez pozwolenia, ponieważ dołożenie warstwy ocieplającej może doprowadzić do przekroczenia maksymalnej powierzchni, która jest wolna od posiadania pozwolenia.
Z każdej sytuacji można znaleźć dobre wyjście, więc i w tym przypadku nie należy załamywać rąk. Zainteresowani nie powinni wykonywać takiego ocieplenia tuż po zgłoszeniu budowli, ponieważ mogłoby to być źle odebrane przez użytkowników, odpowiedzialnych za nadzorowanie konkretnej budowy. W pierwszej kolejności trzeba skupić się na spełnieniu wszelkich wymagań i postępować zgodnie z przepisami, które obowiązują przecież każdego. Nie powinno być jednak problemem ocieplenie wspomnianego budynku po kilku tygodniach lub miesiącach od postawienia danego budynku, ponieważ na etapie oddawania do użytku był w stu procentach zgodny ze zgłoszeniem. Sprawa powinna być jednak bardzo dokładnie zbadana, najlepiej w obecności dobrej klasy prawnika, tak aby mieć pewność, że po drodze nikt nie pozwala sobie na tzw. samowolkę budowlaną, która nie jest zbyt pozytywnie odbierana w urzędach.
Jak widać domki bez pozwolenia mogą być ocieplone, jednak nie powinniśmy się z tym spieszyć, ponieważ mogą nam grozić z tego tytułu pewne konsekwencje. Cierpliwość w budowlance jest bardzo wskazana, dlatego nie wszyscy będą zainteresowani realizowaniem tego typu prac. Kluczową informacją powinno być to, że ocieplanie budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 metrów nie wymaga żadnych dodatkowych formalności. Nasze ruchy nie muszą się jednak zgadzać z opiniami pochodzącymi od powiatowych nadzorów budowlanych.
Obszar oddziaływania obiektu – wszystkie najważniejsze informacje i tajniki
Marzenia o domku bez pozwolenia mogą zostać zrealizowane, jeśli ktoś podejdzie do sprawy profesjonalnie i nie będzie lekceważył po drodze obowiązujących przepisów. Musimy jednak przygotować się na szereg rozmaitych działań oraz ciągłe wizyty w urzędach. Dzięki temu prace zostaną znacznie przyspieszone, a przy okazji nie będzie się ryzykowało tym, że pewne kroki będą realizowane niezgodnie z przepisami. Kluczowe w tym wszystkim jest prawidłowe zgłoszenie budowli. Jeśli nie mamy na ten temat zielonego pojęcia, zacznijmy współpracę z fachowcami, którzy wytłumaczą nam wszystko od podstaw.
Istotnym aspektem w tym zakresie będzie obszar oddziaływania obiektu. Chodzi tutaj konkretnie o zapis mówiący o jednorodzinnych budynkach mieszkalnych o charakterze wolnostojącym, które powstały na jednej lub kilku działkach, na których zostały zaprojektowane. Taka sytuacja nie wymaga pozwolenia. Przepisy są jednak dość ogólnikowe i można je różnorako rozpatrywać, więc do sprawy trzeba podejść nad wyraz poważnie, aby później niczego nie żałować.
Przepisy mówią o tym, że obszar oddziaływania projektowanego obiektu oznacza w praktyce teren, który znajduje się w obrębie obiektu budowlanego i podlega odrębnym przepisom związanymi z ograniczeniami płynącymi z zagospodarowania takiego terenu. Rzadko kiedy te odrębne przepisy są sprecyzowane, więc ich rozpatrywanie jest zwykle kwestią indywidualną. Trudno określić, kiedy sąsiadująca działka będzie podlegać wpływom naszej budowli. Jak widać wszelkie działania bez obecności prawnika mogą przysporzyć zainteresowanym wielu zmartwień, więc nie powinno się na tym oszczędzać. Taka współpraca może nam wyjść jedynie na dobre i pomoże uniknąć wielu problemów i zawiłości prawnych. W takim przypadku istotne informacje znajdzie się w przepisach mówiących o:
- ochronie zabytków,
- ochronie przeciwpożarowej,
- prawie wodnym,
- ochronie przyrody i środowiska,
- prawie geologicznym i energetycznym.
Przygotowanie się do wznoszenia domków bez pozwolenia może zająć dużo czasu i na pewno wymaga cierpliwości. Po pewnym czasie nasze starania zostaną jednak nagrodzone, ponieważ w pewnym momencie będziemy mogli zacząć korzystać z domków i podzielić się swoją radością z rodziną i znajomymi. Do tego jednak daleka droga i najpierw trzeba wykonać szereg czynności, aby taka misja zakończyła się pełnym sukcesem. Obszar oddziaływania konkretnego obiektu budowlanego jest wyznaczany przez projektanta oraz właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Taki organ nie zawsze musi zgadzać się z opinią projektantów.
Domek bez pozwolenia – czy warto się decydować?
Zdecydowanie się na domek bez pozwolenia powinno być dokładnie przemyślanym procesem, ponieważ nie jest to tak łatwe zadanie, jak mogłoby się wydawać wielu osobom. Co prawda w wyżej wspomnianych przypadkach (parterowy dom wolnostojący o powierzchni maksymalnej 35 metrów kwadratowych i jako jedyny dom na działce o powierzchni 500 metrów kwadratowych) nie trzeba posiadać pozwolenia, ale konieczne jest stworzenie właściwego zgłoszenia. Dla niektórych jest to spore wyzwanie i przeszkoda nie do pokonania. W związku z tym nie warto zamykać się na specjalistyczną pomoc prawną.
Coraz więcej osób decyduje się na domki bez pozwolenia, jednak najważniejsze jest to, aby nie łamać obowiązujących przepisów i zawrzeć w zgłoszeniu komplet wymaganych informacji. Warto zapoznać się także z kwestią obszaru oddziaływania obiektu, dzięki czemu cała procedura zostanie zakończona pomyślnie. Takie inwestycje mają bardzo duży sens, ale jedynie wtedy, gdy są prowadzone w rozważny sposób i zainteresowani wiedzą, na co konkretnie się decydują. Jeśli ktoś często zmienia zdanie i z czasem chciałby się rozbudowywać, lepiej decydować się na budowle z pozwoleniem. O wszelkich wątpliwościach warto porozmawiać z ekspertami i przedyskutować wszelkie za i przeciw. Tym samym ostateczna decyzja będzie rozsądna.
Przykłady rzut wnętrza (na podstawie w/w projektu autorstwa Modestdom):
Domki bez pozwolenia – kilka słów podsumowania
Budowanie domków bez pozwolenia na podstawie zgłoszenia jest coraz bardziej popularnym zjawiskiem. Jeszcze nie tak dawno większość osób w ogóle o tym nie myślała, ale w obecnych czasach jest to dość sensowne rozwiązanie, jeśli domek nie przekracza 35 metrów kwadratowych. Swoją uwagę powinniśmy skupić na kilku aspektach pobocznych i wszelkich kwestiach prawnych.
Szczególnie ważne dla zainteresowanych będzie to, aby obszar oddziaływania obiektu nie wykraczał poza konkretną działkę. Może to mieć związek z takimi elementami, jak:
- szamba,
- studnie,
- domowe oczyszczalnie ścieków.
Kluczowa będzie opinia projektantów oraz prawników, dlatego warto jej jak najczęściej zasięgać, aby mieć pewność, że nie łamie się żadnych przepisów. Ważne są też zapisy mieszczące się w ewentualnym miejscowym planie zagospodarowania, dlatego w razie występowania takiego planu należy się z nimi bardzo dokładnie zapoznać, najlepiej w towarzystwie doświadczonych specjalistów.
Domki bez pozwolenia nie zawierają w sobie użytkowego poddasza, a na działce o powierzchni 500 metrów kwadratowych może stanąć tylko jeden taki domek wolnostojący, a konkretniej budynek rekreacji indywidualnej. Można go ocieplić, ale dopiero wtedy, gdy wszelkie prace budowlane zostaną zakończone i zgłoszenie zostanie rozpatrzone przez urzędników pozytywnie. Jeśli minie trochę czasu od takiego zgłoszenia, wtedy można przystąpić do zaplanowanych prac ocieplających.
To, że zdecydujemy się na domek bez pozwolenia nie zwalnia nas od obowiązku dostarczenia niezbędnych dokumentów, które będą wymagane przy składaniu konkretnego zgłoszenia. Chodzi tutaj o rysunki danej budowli oraz o prawo do nieruchomości. Bez takich dokumentów zgłoszenie z pewnością nie zostanie rozpatrzone pozytywnie i trzeba przygotować się na problemy. Do wszystkiego trzeba się dobrze przygotować i bazować na wiedzy bardziej doświadczonych osób, tak aby wystrzegać się rażących błędów i zaniedbań. Tylko wtedy nasza misja budowlana zostanie doprowadzona do samego końca.
