Właściciel wynajmowanego lokalu z oczywistych względów może być ciekaw jego stanu. Wyjaśniamy zatem, czy umowa najmu nieruchomości może określić zasady kontroli.
Nie tylko przykre doświadczenia z poprzednimi najemcami mogą sprawić, że właściciel lokalu będzie chciał regularnie kontrolować stan mieszkania. Taka kontrola wzbudza jednak kontrowersje i może prowokować oskarżenia o naruszenie prywatności. Jeżeli chodzi o lokale użytkowe, to zamiar kontrolowania ich stanu również bywa powodem sporów z najemcą. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, czy umowa najmu nieruchomości może określać zasady kontroli stanu lokalu. Podobnie jak w przypadku innych kwestii, pomoc dobrego prawnika do spraw nieruchomości może się okazać cennym wsparciem przy wypracowywaniu kompromisu.
Do mieszkania bez uprzedzenia można wejść tylko wyjątkowo
Kontrola wynajmowanej nieruchomości mieszkaniowej przez właściciela to newralgiczna kwestia, ponieważ może ona prowadzić nawet do oskarżeń o naruszenie miru domowego i przestępstwo określone w artykule 193 kodeksu karnego. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r. (sygn. I KZP 5/11) potwierdza, że wspomniane przestępstwo może popełnić również właściciel mieszkania. Poza tym niezapowiedziana kontrola często skutecznie psuje relacje z najemcą. To jeden z powodów, które sprawiają, że umowa najmu nieruchomości mieszkaniowej powinna określać zasady właścicielskiej kontroli.
Po stronie najemcy stoją przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Wskazują one, że najemca powinien niezwłocznie i bez zapowiedzi udostępnić właścicielowi lokal tylko w razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej powstaniem takiej szkody. Odmowa udostępnienia lokalu lub nieobecność najemcy w takiej awaryjnej sytuacji uprawnia właściciela do wejścia z pomocą Policji lub Straży Miejskiej i ewentualnie Straży Pożarnej. Po wcześniejszym ustaleniu terminu, lokator powinien pozwolić na wejście właściciela do mieszkania w celu przeprowadzenia remontu, okresowego przeglądu technicznego, uzasadnionego okolicznościami doraźnego przeglądu technicznego albo zastępczego wykonania prac obciążających najemcę.
Przy najmie lokali użytkowych nie ma szczegółowych regulacji
Najem mieszkań w wielu aspektach jest znacznie bardziej uregulowany aniżeli wynajem lokali użytkowych. Taka sytuacja dotyczy również kontroli stanu lokalu. W przypadku lokali o przeznaczeniu użytkowym, nie obowiązują bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Wydaje się jednak, że właściciel lokalu użytkowego razem z najemcą powinien ustalić precyzyjne zasady ewentualnej kontroli. Taka wizyta kontrolna, na którą zezwoli umowa najmu nieruchomości nie powinna np. przeszkadzać najemcy w prowadzeniu działalności gospodarczej.
Umowa najmu nieruchomości może precyzować zasady kontroli
Kontrola stanu lokalu (zwłaszcza mieszkalnego) to jeden z tych aspektów, które w razie potrzeby powinna doprecyzować umowa najmu nieruchomości. Prawnik pomagający w zawarciu takiej umowy zaproponuje kompromisowe rozwiązania dotyczące np. sposobu i terminu powiadomienia najemcy o kontroli.
